Kupujeme menšie byty a preplácame ich. Analytik vysvetľuje realitný paradox

Bývanie na Slovensku je opäť drahšie. Ceny nehnuteľností za uplynulý rok stúpli o takmer 11 % a priemerná cena za štvorcový meter presiahla 3100 eur. Zaujímavé pritom je, že ani drahšie hypotéky zatiaľ kupujúcich neodrádzajú. Naopak, počet sprostredkovaných úverov rastie a ľudia si požičiavajú čoraz vyššie sumy.

Aj keď to na prvý pohľad pôsobí paradoxne, podľa finančného analytika Mariána Búlika to má pomerne jednoduché vysvetlenie.

„V prvom prvom rade ľudia stále potrebujú riešiť vlastné bývanie. Časť z nich kúpu plánovala dlhšie a už ju nechce ďalej odkladať, ale zároveň sa výrazne prejavuje obava, že nehnuteľnosti a hypotéky budú v ďalších mesiacoch ešte drahšie. Takže ľudia sa preto snažia skôr, kým majú na úver ešte dostatočný príjem. Naše štatistiky ukazujú, že priemerná výška hypotéky vzrástla, a to medziročne o 5,5 percenta z necelých 100-tisíc na viac ako 105-tisíc eur. To znamená, že ľudia si naozaj požičiavajú viac. Predovšetkým preto, že samotné bývanie zdraželo,“ vysvetlil Búlik.

Súčasný trend, keď je silný dopyt aj silný rast cien nehnuteľností, však podľa neho nevydrží do nekonečna.

„Vyššie ceny aj úroky na hypotékach postupne vytláčajú z trhu domácnosti, ktoré majú iba obmedzený rozpočet alebo nižšie príjmy,“ ozrejmil analytik.

Výrazne zdražujú najmä jedno a dvojizbové byty. Je to predovšetkým dôsledok zhoršujúcej sa dostupnosti bývania aj zmeny samotná štruktúra slovenských domácností.

„Sú to obidva faktory, ktoré sa v podstate navzájom posilňujú. Ľudia s obmedzeným rozpočtom sa sústredia na menšie byty, pretože väčšie si jednoducho nemôžu dovoliť. Zároveň sa však naozaj mení kultúra našich domácností. Pribúda mladých ľudí, ktorí žijú samostatne alebo aj osamelo žijúcich seniorov alebo rozvedených ľudí bez detí. Takže pri podobnom počte obyvateľov budeme potrebovať viac bytov, pretože v jednej domácnosti žije v priemere menej ľudí,“ vysvetlil analytik.

Rast sa spomalí, no byty lacnejšie nebudú

Základný scenár pre trh s bývaním na budúci rok počíta s pokračujúcim rastom cien, ktorý by mal však stratiť doterajšiu prudkú dynamiku. Očakáva sa medziročné zdraženie nehnuteľností na úrovni 5 až 7 %.

Hlavným motorom rastu cien zostáva štrukturálny nepomer medzi ponukou a dopytom. V krajských mestách a regionálnych centrách je kvalitných bytov v dobrých lokalitách stále kritický nedostatok. Podľa všeobecných odhadov chýba Slovensku v prepočte na počet obyvateľov až 1 000 bytov v porovnaní s okolitými štátmi.

Najvyšší dopyt si udržia zaujímavé nehnuteľnosti v dobrej infraštruktúre, pričom v kurze budú najmä menšie výmery. Odhadovaný rast na úrovni 5 až 7 % je podľa Búlika stredovým scenárom – realita nakoniec môže priniesť o niečo slabšie, ale aj o niečo prudšie tempo zdražovania v závislosti od makroekonomického vývoja.

Čo prinesie zvýšenie sadzieb ECB

Ak Európska centrálna banka (ECB) pristúpi k zvýšeniu úrokových sadzieb, slovenský bankový trh zareaguje takmer okamžite. Hypotekárne úvery v komerčných bankách síce neporastú v rovnakom rozsahu, no zdražovanie pocítia klienti naprieč celým finančným sektorom.

Výsledná cena hypoték nie je naviazaná výhradne na základnú sadzbu centrálnej banky. Pri úveroch s dlhšou fixáciou (napríklad na päť rokov) zohráva kľúčovú úlohu hneď niekoľko faktorov.

Kvôli očakávaniam finančných trhov sa bežne stáva, že komerčné banky premietnu zdražovanie do svojich cenníkov ešte pred samotným decembrovým rozhodnutím ECB.

V súčasnosti sa priemerná sadzba pre existujúcich klientov pohybuje na úrovni okolo 3,95 %, pričom takmer všetky slovenské banky už pri nových úveroch ponúkajú úroky nad hranicou štyroch percent. Priestor na ďalší rast tu stále je, výraznejšiemu skoku však nateraz bráni silný konkurenčný boj medzi bankovými domami.